Il fabbricato è definibile come la singola unità immobiliare iscritta o iscrivibile a Catasto ed avente una rendita propria. A sua volta, la rendita è il valore che viene attribuito a un immobile e che costituisce il dato di riferimento per il calcolo delle imposte.

Si definisce come inagibile il fabbricato che, per fattori che chiamano in causa l'integrità fisica e la salute delle persone che lo occupano, non è idoneo a un uso per il quale è stato inizialmente destinato.

La definizione di "inagibile può essere utilizzata in tutti i casi in cui, anche a fronte della concretizzazione di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, la condizione di obsolescenza a livello funzionale, tecnologico o strutturale non può essere superata. In tale contesto, non è consentito fruire dell'immobile, nemmeno per un uso diverso rispetto a quello a cui risultava originariamente destinato.

I criteri in presenza dei quali un edificio risulta inagibile sono i seguenti:

• strutture orizzontali (solette, solai, tetti) lesionate in modo da creare pericolo a cose o persone, ovvero a rischio di crollo;
• strutture verticali (pareti, muri portanti o perimetrali) lesionate in maniera tale da costituire pericolo a cose o persone, cioè a rischio di crollo parziale o totale;
• caratteristiche dell'immobile tali da essere dichiarato come da demolire o da ripristinare;
• incompatibilità a un uso per il quale era destinato;
• mancanza di infissi;
• mancanza di allacciamento alle opere di urbanizzazione primaria necessarie alla gestione della quotidianità negli spazi domestici;
• precarie condizioni igienico sanitarie;
• emissione di un'ordinanza di demolizione o di ripristino.

Ricordiamo che il mero distacco dalle utenze di energia elettrica e del gas non è sufficiente per parlare di casa inagibile. Trattasi, infatti, di un'evenienza riconducibile alle scelte del proprietario e che, per essere modificata, non richiede l'esecuzione di opere edilizie.

L'iter per la dichiarazione di inagibilità

La condizione di inagibilità può essere accertata in due modi :

• viene accertata dagli esperti dell'Ufficio tecnico del Comune dove si trova l'unità immobiliare in questione, dietro istanza specifica presentata dal proprietario. L'ufficio tecnico procede quindi a verificare l'effettivo stato dell'immobile, redigendo una perizia il cui costo è a carico dal proprietario dell'unità. Ultimata la perizia, se viene effettivamente riscontrata una situazione di inagibilità, l'ufficio tecnico rilascia una dichiarazione ad hoc.
• la presentazione da parte del proprietario dell'immobile di una dichiarazione sostitutiva con allegata una perizia giurata fatta da tecnico abilitato che ne accerta l'inagibilità. 

Non sempre però la procedura appena descritta è necessaria. La legge, infatti, prevede che non si segua tale percorso nelle ipotesi in cui, a causare l'inagibilità, sia stato un evento noto. In tal senso, la circostanza che si verifica più frequentemente è quella di calamità naturali.

La denuncia di variazione catastale

Il contribuente che possiede un immobile inagibile può avviare la specifica procedura di variazione catastale. La denuncia di variazione, se inviata entro il 31 gennaio, è efficace per l'anno in cui la stessa è stata prodotta e per quelli successivi. La variazione catastale comporta una riduzione della rendita che, a sua volta, permette un'agevolazione in fase di tassazione. La denuncia di variazione non è necessaria se l'inagibilità è determinata da eventi calamitosi e tale condizione risulta dal certificato del Comune che attesta la distruzione ovvero l'inagibilità totale o parziale del fabbricato.

L'IMU sugli immobili inagibili

Il presupposto per l'applicazione dell'IMU è il possesso di immobili, ad eccezione di quelli adibiti ad abitazione principale.

Pertanto, anche coloro che possiedono immobili inagibili o inabitabili di fatto, devono provvedere al pagamento dell'imposta, indipendentemente dal fatto che i predetti fabbricati non siano utilizzati.

In proposito, il Legislatore ha avvertito l'esigenza di prevedere una norma che vada incontro alle obbiettive difficoltà dei possessori di immobili di fatto non usufruibili. Così, l'articolo 1, comma 747, lettera b), della L. 160/2019 stabilisce la riduzione della base imponibile del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni . Se il fabbricato è costituito da più unità immobiliari, catastalmente autonome e anche se con diversa destinazione, la riduzione è applicata alle sole unità dichiarate inagibili o inabitabili.

L'inagibilità o l'inabitabilità deve essere accertata seguendo una delle due procedure già sopra descritte ovvero mediante una perizia redatta dall'Ufficio tecnico comunale oppure attraverso la presentazione di una dichiarazione sostitutiva con perizia iurata del tecnico incaricato dal proprietario.

Affinché la riduzione possa essere applicata occorre poi che:

• l'immobile non sia utilizzato, anche per usi difformi rispetto alla destinazione originaria ;
• i fabbricati in questione non siano oggetto di interventi di demolizione o di recupero edilizio ai sensi dell'art. 3, lett. c), d) ed f), del D.P.R. 380/2001.

Il personale tecnico comunale provvederà ad accertare la sussistenza dei requisiti anche attraverso un sopralluogo che il proprietario si impegna ad autorizzare, pena la decadenza dell'eventuale beneficio.

Se le condizioni di inagibilità o inabitabilità sono state accertate da un'ordinanza sindacale, l'agevolazione fiscale è ammessa solo nel caso in cui siano rispettati i requisiti previsti dal regolamento IMU vigente, che devono, comunque, essere attestati attraverso la presentazione della dichiarazione sostitutiva con perizia giurata. Se viene confermato il diritto all'agevolazione, lo stesso avrà effetto dalla data di presentazione della dichiarazione sostitutiva.

Nell'ipotesi in cui il fabbricato non disponga dei requisiti di inagibilità, gli uffici comunali emetteranno apposito provvedimento di diniego con effetto dal mancato riconoscimento del diritto all'agevolazione e conseguente conguaglio fiscale. Tale dichiarazione ha validità fino alla decadenza dei requisiti di inagibilità/inabitabilità.

Nel caso in cui dovessero venir meno le condizioni richieste dalla legge per l'agevolazione in questione, dovrà essere dichiarata tale modifica agli uffici competenti tramite il modello di variazione IMU.

La TARI sugli immobili inagibili

La situazione di inagibilità o inabitabilità ha importanti ricadute anche ai fini TARI. In proposito, vale ricordare che sono soggetti a tassazione solo i locali e le aree che sono idonei alla formazione dei rifiuti e cioè quelli nei quali vi è la presenza continuativa dell'uomo. Per questo motivo, gli immobili inagibili o inabitabili sono a buon diritto esclusi da tassa, purché non siano comunque utilizzati e purché se ne dia notizia in una apposita denuncia di variazione.